关于加强小区自治管理的调研报告

五老村街道政协工委

小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为居民集中居住、生活的基本社会单元。在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主的，社区管理为辅的基本特征。作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城市发展与否的极重要标准。从这个意义上说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平和政治文明的建设问题。

一、城市小区自治管理的普遍现状

（一）业主大会发起组织机制缺乏。就小区而言，几乎没一个小区召集过真正意义上的业主大会和规范的书面业主大会。

（二）业主委员会的工作机制和组织能力欠缺。目前，有相当多的小区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开展工作和履行职责。

（三）业主委员会作为业主大会的执行机构和业主利益的代表者和维护者，其选举产生和发起组织的程序，存在着明显的不规范，使得业主对业主委员会不信任，业主委员会难以有效开展工作。

（四）涉及业主切身利益的收费问题、账目管理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主监督制度。

（五）业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬置的状况。

（六）老旧小区存在设施旧破损，规划设计满后，产权性质多元，停车难现象普遍存在，市场化物业企业不愿接手等问题。

以上这些问题的普遍存在，使得小区管理长期在低水平徘徊，业主的合法权益得不到有力保障，业主的社会参与热情受到伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小区自治管理中普遍存在着的各种矛盾，还造成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形象和质量指标的严重下滑。

二、产生问题的原因分析

城市建设速度较快，新建小区比较多，有比较完善的公共配套设施和公共场所、绿地等要求。同时，小区治安、防盗等安全管理问题，公共设施和公共场所的使用问题，以及小区里面摆摊设点经营问题，也为小区居民们普遍重视和关注，并直接涉及小区业主的切身利益。这些都对小区的管理提出了更高的要求，使得小区的管理成为我们社会管理中，尤其是城市管理的基本内容。小区管理水平和状况，成为城市发展水平的重要标志。

目前小区管理中普遍存在的自治管理不完善，严重影响小区和谐稳定的诸多问题，纵观其原因在于：

（一）管理思路上，在对小区自治管理的关系中，存在着强调以物业管理企业为核心，业主自治管理机制为辅助的问题。

首先，在由传统的房管理念发展为住宅私有化后所出现的专业化、企业化、服务性的物业管理模式过程中，人们并没有完全改变物业“管理”的观念，而把现代物业管理当成传统房管模式的延续。从而在对小区自治管理的模式设计上，自觉不自觉地突出了以物业管理为核心。

其次，在实践过程中，由于目前的小区业主相对松散，彼此不熟，业主大会的召集机制不完善，业主委员会工作机制和责任不明，使得业主大会和业主委员会难以发挥积极有效的作用。现实中，业主委员会的主要职能就在于和物业管理企业签订物业管理合同，而物业管理合同一旦签订后，物业管理企业便成为小区管理的中心和主宰。业主大会由于难以召集，业主委员会也由于自身地位和组织机制的松散，且业主委员会的成员又大多数是兼职、义务工作，因而难以发挥其有效的作用。相反，物业管理企业却往往利用其完善的企业法律组织行为和较复杂的背景，自觉不自觉地改变了其受广大业主聘用，为广大业主服务的法律本质，反而成为名副其实的广大业主的管理者。

再次，在广大业主和物业管理企业发生纠纷的情况下，政府有关部门和司法部门也都更多的从维护物业管理服务的延续性出发考虑问题，而很少从尊重广大业主的意愿和维护广大业主的选择性角度考虑问题。

（二）业主委员会的选举和产生机制存在严重不合理，不规范的现象

业主委员会的产生，既体现了对广大业主基本权利的尊重和保障，又直接决定着业主委员会能否真实代表业主的根本利益，在维护广大业主权益过程中能否主动发挥作用的问题。目前，业主委员会的产生机制或是由房地产开发公司组织选举产生，或是由物业管理企业组织选举产生。由于房地产开发公司和物业管理企业之间有着特殊的利益关系，物业管理企业和广大业主之间是一种选择和被选择的关系，因此，这种业主委员会的选举产生方式就难以将物业管理且也的利益与业主的权利真正剥离，很难保证其公平、合理。

在目前选举方式下产生的业主委员会不仅难以获得广大业主的信任，也使得广大业主逐渐对选举产生的业主委员会的做法丧失信心，这是目前业主委员会的选举中广大业主参选率不高，参选敷衍了事的重要原因。据调查，占八成多的小区居民对业主委员会是没有信心的，同样有超过八成的业主对业主委员会的选举不热心和不能认真对待。

这一状况还导致了广大业主对维护自身在小区中切身利益的高度关注和对维护自身利益的组织机构的不信任，以及对利益代表机构产生的无奈选择之间的社会矛盾。同时，也使得广大小区业主逐渐对小区公共管理事务和公共利益维护的社会意识日渐淡薄，以及个人主义的不恰当上扬。在调查中，绝大部分业主对小区公共事务和公共财产的管理，采取事不关己高高挂起的态度。而一旦涉及个人利益，则事已关己高高跳起。甚至目前不少小区中普遍存在的车辆被划、被砸的现象，皆有这种矛盾引起。物业管理企业为了增加收费，把很多公共场所，甚至绿地作停车之用，而一些业主既不能有效发表意见，却又心有不甘，于是就采取类似手段以泄心中不满。

（三）小区的自治管理和社区管理相脱节

目前，小区物业管理的思想基本是建立在以物权为核心的法律制度的构建上，而忽视了小区自治管理的社会性和其在政治文明建设中的意义。在这样的认识思路下，对小区业主大会和业主委员会的产生和工作机制的实践，也都是建立在以对不动产为核心的工作机制上的，其工作指导单位归属于房产管理部门。而物业管理企业和房地产开发企业在业务上也受房产管理行政部门的管理。这样的管理一方面存在着业主对物业管理企业难以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小区的管理模式逐渐脱离其合理的社会性要求。

事实上，从社区管理的角度，其本身就包含着以小区为单位的，也包括对人管理和对物管理在内的最基层的社会管理。但是，目前小区自治管理和社会管理恰恰是相脱节的。作为社会管理重要内容的小区物业自治管理，社区管理无法介入其中，也无法在其中发挥积极作用；而小区物业自治管理所存在的松散性、非常设性的弊端却又得不到和小区管理最为密切的社区管理的支持和帮助。因此，小区自治管理长期处于一种涣散、低效和无力的状况，不能有效的发挥其应有的自治管理作用，也怒能充分调动广大业主参与小区自治管理的积极性和责任意识，更使得很多问题难以通过有效的工作机制和法律途径予以解决。

（四）政府职能部门没有建立齐抓共管的综合治理机制

相关条例、法规对于业主、企业、职能部门等相关主体或单位的规定要求没有落实到位，由于老旧小区管理没有本小区“主人”的积极参与、理解、支持、配合，造成小区管理难，虽然收费标准低，但收缴还是相当困难，从而形成管理的恶性循环，如街道“两站一中心”托管效果不明显，物业管理经营公司长期亏损严重，难以实现市场化管理。

在调查中，不仅绝大部分居民迫切希望社区组织能够在小区物业自治管理中发挥作用，支持和指导小区物业自治管理工作，以有效改变小区业主自治的名存实亡和组织无力的涣散状况，而社区组织也普遍认为由社区组织指导、支持小区物业自治工作既能够有助于社区工作的开展，也能更好的发挥小区业主自治管理的作用。

三、加强管理的对策建议

（一）物业管理企业和业主自治管理工作，应调整为不同机构指导和管理。物业管理企业和业主之间，是一种服务与被服务的关系。这种法律关系的性质，就决定了作为全体业主利益代表的业主大会、业主委员会和物业管理企业之间，具有事实上的利益对立性。因此，只有将物业管理企业和业主自治工作的指导和管理机关属于不同的行政主体，才能在维护各自利益的前提下，有效地调整和促进物业管理企业与业主大会、业主委员会之间正常、平等的工作关系。事实上，根据《物业管理条例》的规定，业主自治工作的指导、管理者，既可以是房产行政主管部门，也可以是城市的街道办事处。因此，为有效解决目前小区自治管理中存在的问题，应尽快将小区自治管理工作由现在的房产行政主管部门主导，调整为由街道办事处或其委托的社区进行指导和管理。

（二）尽快施行小区物业自治管理和社区管理有效结合的管理模式，并建立在社区指导和支持下的业主委员会选举制度。

在进一步建设更高水平和谐社区的工作中，小区自治管理水平的提升和管理状况的改善，无疑应成为加强社区建设的而重要工作内容，也是构建小康型社区体系的必由之路。建立街道委托社区指导和支持下的小区业主委员会选举制度，既能够使小区的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指导，也能够有力地强化业主委员会的工作职能，更能够将小区自治管理和社区管理有机地融合，从而更好地发挥社区工作的作用，取得社区工作更好的成效。

（三）探索建立小区业主委托代理的管理制度

目前，业主委员会由于多为兼职人员从事相关工作，业主委员会的工作机制难以保障，业主委员会及其成员的工作责任难以落实，这往往导致业主委员会工作效率的低下，维护全体业主权益能力的不强，对物业管理企业的制衡性显得软弱。为此，从维护广大业主权益、提升广大业主主人意识和社会管理意识的角度出发，可以探索建立小区业主大会或业主委托律师事务所等专业法律服务机构代理业主大会或业主委员会的制度。专业法律服务机构代理制度的建立，将充分发挥专业法律服务机构的专业性、组织性和法律服务性的优势，能够有效地代表和体现广大业主或业主委员会的意志。

四、试点小区取得的初步成效

五老村街道淮海新村小区地处新街口闹市区，现有住户800余户，其中外来人口约占三分之一，虽然有白下物业管理公司在小区服务，但物业管理费难以收缴、人口流动相对频繁等原因，造成小区管理、服务、安全存在隐患，时有自行车被盗、楼道地线被窃、晾晒衣服食品被偷等情况发生，居民缺乏安全感，迫切需要成立业委会，聘请有资质的新物业管理公司

为解决上述问题，社区党委从加强业主委员会建设入手，通过民主决策、民主议事，组织和发动居民参与小区自治管理，带领居民楼长逐户走访，广泛收集民情民意，征求小区管理意见和建议，指导社区居民通过民主选举产生九位业委会委员和十二位德高望重的智囊团成员，对小区实行了全面管理。

因费用及细节问题，2013年4月，白下物业管理公司递交辞呈，三个月后停止服务。业委会在社区党委、居委会的指导下，采取对社会公开邀标的方式寻找新的物业管理公司。经过筛选，有三家物业管理公司递交了竞标书。通过竞标、议标、开标等程序，聘请了金亿豪物业管理公司。在这过程中，召开了四十余场议事会，四场居民听证会，充分发扬民主，让居民有知情权、参与权、决定权、监督权，让新进的物业管理公司能够满足广大居民的实际要求。

2013年7月，那是一个让淮海新村小区居民值得纪念和骄傲的日子。那天，新老物业管理公司整齐列队于大门两侧，居民打着腰鼓，拉着“感谢白下物业多年辛勤服务，欢迎金亿豪物业进驻服务淮海”的横幅，表达着喜悦之情。两家物业公司的负责人都来到了现场，亲切握手，友好地完成了交接仪式。新物业管理公司进驻第一天起，就对小区的七十个单位进行了彻底清扫，扫楼梯，擦扶手，清理杂物，深受广大业主的好评。七天内，在交警二大队和淮海路派出所的大力支持下，规范了小区车位，实现了小区车辆单循环。又通过出租部分公共区域来筹集资金，为小区安装了十六个监控探头，实现了人防、技防相结合。所有举措都通过民主议事集体商议决定，真正做到了由广大业主自己说了算。

一个九十年代的老小区，能够实现新老物业的顺利交接，能够接纳省、市、区各级领导检查、参观五十余场，这充分说明了服务才能凝聚人心，民主参与才有动力和实效。为老旧小区的物业管理和自治管理提供了成功范例。