近期，区政协对秦虹街道的出新小区长效管理情况进行了调研，结合其他街道出新小区管理实际，提出如下思考和建议。
一、秦虹街道出新小区长效管理的基本概况
秦虹街道辖区面积1.96平方公里，下辖10个社区，7.5万人口，是典型的居住小区型街道。辖区共有30个小区，其中，新建小区10个，旧小区20个。
2006、2007两年，街道完成6个旧小区的立面出新、环境整治工作，并同步选举产生业主管理委员会、引进物业，实施物业管理为主（5个小区）或社区管理为主（1个小区）的两种管理模式。到目前为止，该街道共有24个小区实行了物业管理，实施率达总数的80%，名列全区各街道首位。2008年，有7个小区正在出新。
2007年，街道被评为市“双拆工作先进单位”，辖区内集虹苑和高虹苑小区被评为全市优秀综合整治小区第一名，康居里小区成功创建市级“绿色社区”。近期，在区政协委托区城调队进行的抽样调查中，68%的受访者对出新小区管理工作表示基本满意。
二、秦虹街道出新小区长效管理的主要做法
1、以“第一人称”抓物业。一是建立健全小区长效管理领导小组，由街道分管领导挂钩负责，实施承包责任制，为小区有序管理提供组织保障。二是先后投入资金20余万元，主要用于物管用房装修和解决物业公司启动资金问题，为小区有序管理提供资金保障。三是主动担负起联系、协调、聘请物业公司的责任，除扇骨营小区实行社区管理外，康居里等5个小区均引进了物业公司，引导小区管理走向市场化运作之路。
2、以“打包管理”引物业。把配套设施较好、物业公司愿意进驻的小区，与配套设施相对较差、物业公司不愿进驻的小区捆绑在一起与物业公司签订物管合同。如：高虹苑小区因没有物管用房、道路窄无停车位、居民楼分布零散、内有生产型企业等因素，物管公司不愿进驻；而相邻的集虹苑小区拥有2间物管用房、70多个机动车位、2个封闭车棚，并建有封闭式围墙，居民素质也较高，物业公司乐于进驻。秦虹街道将这两个小区合并到一起与物业公司签订了物管合同。
3、以“大力扶持”留物业。针对辖区内小区设施较旧、物管收费标准较低、居民缴纳物管费的意识不强、长期留住物业公司不易的现状，秦虹街道出“四招”留物业。一是对物业公司让利。街道无偿提供物管用房，并将小区停车场、房屋租赁、车棚等收入一并交给物业。二是帮助物业公司创收。协调小区内的单位和企业，将物管事务交由物业公司，如秦虹幼儿园、区教育托管中心、红汉责任有限公司和社区老年娱乐室等单位的安保、环卫工作，都由物业公司负责。三是给予物业公司管理支撑。城管部门对小区内违章搭建、倚门经营等违规现象露头就打，始终保持“高压”态势。四是为物业公司提供协调服务。积极支持配合物业公司做好停车费收取、卫生保洁、治安防范、居民管理及与周边单位协调等工作。
三、几点启示
启示之一：出新小区长效管理的关键在于街道
出新小区，为何出现“一年出新，两年回潮，三年脏乱差”的局面？长效管理的主要责任人不明确，造成行政部门多头管理，致使各项管理措施不能落到实处。为此建议：
明确主要责任人，赋予街道在出新小区长效管理中的“责、权、利”。“责”。出新小区长效管理是一项系统工程，涉及多个部门和组织。结合秦虹街道的做法和成效，我们认为，街道应是出新小区长效管理的第一责任人，是小区各项工作的主要推动者。应将出新小区长效管理作为各街道年度目标考核和效能考核的重要指标，以增强街道做好这一工作的责任意识。“权”。街道有权依法组织物业引进招标会，审查竞标公司的资质，监督物业公司的日常管理，指导社区居委会和业主委员会的工作，在出新小区管理中有权要求相关职能部门予以协调、配合和支持。“利”。出新小区管理的所有费用，应及时拨付给街道；相关部门定期对各街道的出新小区管理工作进行评比，对出新小区管理较好的街道给予奖励，对管理较差的街道进行通报批评，限期整改。
启示之二：出新小区长效管理的出路在于走市场化道路
出新小区，缘何又出新，甚至再出新？出新小区管理定位不明确，物业管理没有引入，政府扶持力度不够，业主参与意识不强，都是不可忽视的原因。为此建议：
理清思路，确立出新小区长效管理中“物业管理为主、政府扶持为辅、业主积极参与”的原则。物业管理为主。实践证明，引进物业是出新小区实现长效管理的必由之路。通过物业公司市场化运作，企业化经营，确保小区落实长效管理的同时，企业既能获得利润，又能够提供就业岗位，最终实现政府意愿、居民利益、企业利润的多方共赢。政府扶持为辅。出新小区落实物业管理离不开政府的扶持，而政府的扶持应主要体现为有效性和有限性。其有效性在于出新小区引入物业前，政府相关部门应尽力清除小区违建，完善基础设施，建设休闲场所，提供物管用房；引入物业后，政府应根据现行政策，尽可能地为物业提供全方位的支持。其有限性在于政府的扶持在时间上和力度上都是有限的，限度是物业公司可以按照市场竞争规则营运获利。业主积极参与。一是提高业主交纳物管费的自觉性。物管收费难是制约出新小区长效管理的重要问题。要利用媒体、社区活动等形式，加强对《物业管理条例》等内容的宣传，让居民充分认识到物业管理的好处，从而增强其“花钱购买服务”的意识；同时要进一步强化群众主体意识，在物业公司的引入、服务项目设置、服务质量评价等方面广泛吸纳意见，扩大社区居民对物业管理的参与度。二是注重发挥业主委员会在小区管理中的作用。调查显示，56%的受访者认为业主委员会在小区长效管理中的作用“一般”，13%的受访者称“不了解”，9%的受访者认为“没有作用”。这说明小区业主委员会应不断改进自身工作，更好地代表小区业主与物业公司进行沟通协调，发挥应有的作用。三是向业主定期公示物业管理的收支状况。调查显示，只有7%的受访者称“了解”物业管理的收支状况，“了解一点”和“不了解”的受访者占到38%和55%。这说明物业公司应加强与业主的沟通和交流，增强工作的透明度，主动争取业主的理解与认可。
启示之三：出新小区管理的生命力在于机制创新
小区出新成果为什么得不到巩固？小区出新后管理机制跟不上，出新前、出新后管理都一个样，导致出新不出新效果都一个样。为此建议：
创新理念，建立健全出新小区物业管理的“引入、创收、投入”机制。作为小区长效管理的最佳方式，物业管理机制的建立健全，就是小区长效管理机制的建立健全。引入机制。针对物业公司不愿进驻老小区，可借鉴秦虹街道“打包管理”的模式。各街道应结合各个小区的实际情况，创新多种物业引入机制，为更多地小区引入物业，实现长效管理。创收机制。创收是物业公司生存发展的基础，应积极配合物业拓展创收渠道，引导物业开展“菜单式”服务，由业主根据需求自主选择服务内容，如健身、教育、培训、家政等，协商议定收费价格，签订服务协议；合并管理5万平方米以下的小区，减少物业公司办公地点，降低物管成本，提高物业公司规模效益。投入机制。一方面，以全市“三项整治”为契机，积极争取市财政对小区环境整治的投入；区、街两级加强人力、财力、物力等方面的投入，确保物业管理的效果。另一方面，通过签订长期合同、帮助解决实际困难等方式，引导物业公司加大对小区管理的投入。
